深圳樓市出現隱憂 斷供和抵押貸逾期抬頭

2020-06-03 13:42 來源:互聯網

  相比往年,深圳今年的樓市小陽春來得要晚一些。

  深圳市住建局房產信息平臺顯示,5月新房成交4788套、二手房成交9042套,兩個數據同比相差大約0.1%,出入不大。而放在過往6個月的時間軸內比較,深圳目前的成交量已經在疫情低谷之后逐漸上揚。樂有家、諸葛找房等多個第三方機構數據顯示,深圳二手住宅均價已于今年4月上漲到了6萬多元/平方米,并持續上行。

  量價齊漲的5月,不少人已不滿足于按揭貸,正嘗試利用信用貸來撬動房產,寄望分羹深圳樓市,“買到就是賺到”的投機風開始出現苗頭。

  然而硬幣的另外一面,信貸違約的魅影卻在悄然閃現,一些銀行客戶經理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業務和斷供業務開始抬頭。部分銀行已經開始警惕小微企業貸款潛存的逾期風險;抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經理變得“膽小”了起來:對小微企業的貸款審查變嚴格了。

  樓市斷供和抵押貸逾期抬頭

  在中國農業銀行(3.4300.000.00%)深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務中小微企業客戶近十年,她5月份手頭已經接手了兩筆貸款逾期業務。過去,她好幾年才會遇到一筆貸款逾期業務。這段時間,銀行客戶經理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業務如今開始出現了。

  另一銀行經理張敏也不幸踩雷。她的這位客戶在深圳寶安區沙井經營了一家四五十人規模的模具廠。前后十幾年,歷經2008年金融危機,工廠業務整體平穩,老板在今年春節過后也就沒太在意疫情對業務帶來的沖擊。孰料上游大客戶4月底臨時告知訂單要減半,模具廠的經營狀況開始斷崖式下滑。

  “中型企業一般預留兩三個月現金。開小廠的老板基本都是一有錢就立刻投入生產了,也很少有心思搞副業做投資,老板也就預留了一個月現金。現在撐不過來,已經辦了貸款展期。”張敏言及這一切不甚唏噓,以前銀行面臨的企業抵押貸逾期情形無非是企業間鬧經濟糾紛。如今,經手的抵押貸逾期業務不少源于產業鏈傳導。

  幸運的是,林麗和張敏經手的客戶都辦理了貸款展期,這在往年是不大可能的。

  今年3月,《關于對中小微企業貸款實施臨時性延期還本付息的通知》(下稱《通知》)允許小微企業還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃,一時間難以還款付息的企業獲得了喘氣的機會。

  相對于小微企業逾期,個人按揭貸款暫時穩定,但也有國有銀行深圳分行人士向第一財經記者表示,按揭違約相比去年同期有增加,多是因公司倒閉失去供房收入。

  “以前每個月大概有幾個客戶斷供;最近每個月大概有十幾個客戶咨詢斷供的事情,但是我們也會綜合貸款人情況辦理延長貸款期限、轉按揭,走到出售房屋那一步的客戶還不多。”上述國有銀行深圳一分行人士直言,但是這類現象有增多苗頭。

  對于部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化,經營小微企業的業內人士、拍賣人士有著類似的感受。

  常年活躍在企業圈、拍賣圈的王昌爾向第一財經記者表示:“我們目前接手的拍賣資產比去年同期有增加但不明顯,下半年會慢慢多起來,畢竟走完拍賣流程也需要時間。”

  多位銀行人士在接受第一財經記者采訪之際均有表達,抵押貸逾期、個人房貸斷供的現象開始慢慢“抬頭”了,但是斷供“潮”尚未到來。其中的原因在于,深圳的房價抗跌性強。即便企業主無路可走將房子入市也能錄得一個看漲的估值,不至于走到面臨破產起訴查封拍賣及繳納違約利息、個人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。

  即便如此,部分銀行已經開始警惕小微企業貸款潛存的逾期風險。

  “我們支行行長在周會上也提到了這點,讓大家最近多梳理手頭的中小微企業客戶,摸底企業的經營情況、產業鏈上下游狀況,跟企業客戶溝通頻度要密一點。”林麗直言。

  抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經理變得“膽小”了起來:對小微企業的貸款審查變嚴格了。

  “三四月,有小微企業貸款貼息政策支持的時候,銀行貸前審查需要到企業經營場所拍照存檔,審核紅本房屋估價的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度,才能敲定放款與否;現在我們還會查驗小微企業上年度營業收入及凈利潤、上年度納稅額、員工人數、近兩年納稅證明及近三年財務報表等資料。”

  一位不愿透露姓名的股份制商業銀行福田區支行的負責人透露,悄悄收緊放款門檻是考慮到企業展期、續貸現象開始增多,不想造成銀行不良資產增多。

  “淘金客”套用信貸資金

  即便風險隱現,個人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。

  樂有家研究中心數據監控顯示,2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬套房子。其中一次性付款占比不到一成,15萬套房子里有13萬套便采用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質押或者第三方進行擔保的信用貸在部分銀行的風頭甚至蓋過了按揭貸。

  “我手頭就排著四五個信用貸客戶,都是些貸款信譽記錄不錯且個人收入來源有保障的客戶。”民生銀行(5.7800.000.00%)深圳一支行的劉姓客戶經理告訴第一財經記者。

  如今的信用貸熱度明顯高于往年。多家銀行人士言及信用貸,只是感受不一,但均向第一財經記者表示,信用貸相比去年有增加。

  其實,受到不少人追捧的信用貸用起來也不是沒有風險的。如果貸款人申請了信用貸并且已經用了,會在貸款人征信記錄上有所體現。在申請住房按揭貸的時候銀行可能會要求貸款人說明首付款的來源,如果提供不了首付款來源的證明,銀行可能會要求貸款人提前結清貸款,甚至直接拒批。與此同時,深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內還清,少數銀行要求貸款人的信用貸業務于一年內結清。

  第一財經記者了解到,對于沒有公司沒有房產的貸款客戶來說,一般銀行提供的信用貸上限是30萬元,貸款人可以選擇向兩三家銀行申請信用貸,籌得百萬元資金。

  換言之,貸款人通過信用貸工具適度加杠桿可以助力自身搭上買房的車;但另一方面,它的還款期限又會給到貸款人還款壓力,信用貸不良也會直接影響個人按揭貸業務的申請、個人的征信記錄等。

  鑒于信用貸的諸多限制,這些敢于同一時間去找兩三家銀行申請信用貸,湊足百萬元資金投向樓市的客戶,多半都對深圳樓市抱以極高的熱忱,且具有更強的購買力和更穩定的支付力。

  “我經手的信用貸客戶,一次性貸到30萬元上限的基本上都是奔著二套房去的。”深圳一家股份制銀行黃姓人士表示,深圳樓市這幾個月價格持續上行給了不少剛需客和投資客上車的動力。

  “信用貸一旦出現貸款逾期,因為缺乏抵押物清收很困難,我們審批辦理要求一直很嚴。但是深圳優質客戶多,至少我經手的客戶這兩個月有增多,基本上都是在大企業工作的金領人群,去買房投資的。”黃姓人士續稱,樓市的投資回報率給了加杠桿客戶人群信心。

  高漲的樓市看不到終點

  敢于加杠桿背后,是大多數深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時難以得到改變。

  深圳市土地交易中心數據顯示,2006~2019年間,深圳累計住宅供應730578套,年均5.2萬套,放在長時間周期中,年住宅供應呈曲線下行之勢;與之對應的是,常住人口從2006年的846.43萬人,增加到2019年的1343.88萬人,累計增加接近500萬人,呈整體上行之勢。

  同時,土地供應結構性失衡,工業、商業類用地供應多、住房用地供應少的局面十余年間并未得到扭轉。美聯物業根據官方公開出讓的土地數據統計,過去14年里,深圳居住、商業、工業三類用地結構的占比分別是:17%、10%和53%。

  結構性失衡推導下,深圳購房需求在3月疫情緩和后便密集釋放,市場快速從4月份的部分片區過熱到現在量價齊升。

  同時,房企們的拿地信心也正在快速被點燃。5月,深圳房企龍光地產拿下的深圳前灣片區地塊,以總價116億元占據5月全國住宅用地成交總價榜首,每平方米可售樓面價超過8萬元。

  樓市熱情不退,投機風開始出現苗頭,給調控再度加壓。以5月為例,深圳市住建局的調控動作接二連三。

  5月22日,住建局親臨地產中介機構現場檢查,TaTa公寓、鴻榮源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源被迫下架。5月26日,針對網友投訴網紅盤華強城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費等問題,深圳市寶安住建局要求片區所有住宅新盤采取委托公證公開認籌籌錢選房的形式予以銷售。

  高價房源下架、捂盤惜售內定房源被約談,再到近兩日福田區棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對癥下藥,步步緊跟,以防樓市過熱。

  5月初,深圳發布的《2020年度建設用地供應計劃》顯示,年內計劃供應1200公頃建設用地,與2019年計劃供應量持平,其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應比例較往年有所上升,年內計劃供應面積較2019年實際供應面積增加了50%。

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